Eine Diversifizierung in der Assetklasse selbst sowie eine attraktive Rendite im Niedrigzinsumfeld lassen die Nachfrage von Investoren an der Quartiersentwicklung steigen. Die Mischung aus Wohnen, Konsumieren und Arbeiten hat nicht zuletzt auch das Interesse von Fonds geweckt. Doch das Investitionsvolumen ist noch nicht ausgeschöpft.

Michael van Riesen

Leiter Sales & Business Development

28.04.2022

Was ist ein Quartier?

Eine eindeutige Beantwortung dieser Frage gestaltet sich zunächst schwierig. Im deutschsprachigen Raum werden bisher verschiedene Definitionen verwendet. Speziell die Abgrenzung zu urbanen Mixed-Use-Entwicklungen ist fließend und wird auch teils unterschiedlich vorgenommen. Ursprünglich hat der Begriff Quartier einen Teil eines römischen Heerlagers bezeichnet. Seine heutige Verwendung geht auf Literatur über den Wohnungsmarkt unter Berücksichtigung sozialer Aspekte aus den 1960er Jahren zurück.¹ Heute meint der Begriff Quartier eine Immobilie im urbanen Raum mit einer multidimensionalen Nutzung.  Der Begriff Quartiersentwicklung findet jedoch auch Anwendung bei der Umnutzung größerer Areale. Exemplarisch kann hier das ehemalige ca. 16 Hektar große Gelände von AEG in Nürnberg genannt werden. Auf diesem wurden neben industriellen Einrichtungen auch Dienstleister sowie Forschungseinrichtungen untergebracht.²

Bestandteile eines Quartiers

Neben den drei klassischen Bestandteilen Wohnen, Arbeiten und Konsumieren kann das Angebot der Quartiere ergänzt werden um Angebote im Bereich soziale Infrastruktur, Verkehrsinfrastruktur, kulturelle Einrichtungen sowie Freizeit- und Erholungseinrichtungen. Besonders den im Quartier angesiedelten sozialen Einrichtungen kommt eine zentrale Rolle zu und sie können über das Quartier hinaus einen positiven Beitrag für die Stadt bzw. Gesellschaft leisten.³

Quartiere etablieren sich somit als eigenständige Assetklasse mit dem Nutzungsschwerpunkt Wohnen. Etwa ein Drittel besteht üblicherweise aus gefördertem Wohnraum.⁴

Nutzungsschwerpunkt der Quartiersprojekte

Vorteile eines Quartiers gegenüber Single-Use-Immobilien

Es war bereits vorher bekannt – die Pandemie hat es jedoch einigen Immobilienbesitzern schmerzlich in Erinnerung gerufen – dass sektorspezifische Immobilien einem wesentlich höheren Risiko für einen Ertragsausfall über einen kritischen Schwellenwert hinaus unterliegen als Immobilien mit einer diversifizierten Nutzung. Zu Beginn der Pandemie hatten vor allem die Besitzer von Einzelhandels-, Hotel- und Gastronomieimmobilien hohe Ausfallquoten zu verzeichnen. Grundsätzlich sind auch andere Ereignisse in der nahen Zukunft denkbar, bei denen es Immobilienbesitzer in anderen Sektoren treffen könnte.⁴ Darüber hinaus lassen sich in Quartieren auf den verschiedenen Nutzungen basierende Synergieeffekte realisieren. Hier ist beispielsweise ein einheitenübergreifendes Energie- oder Digitalisierungskonzept denkbar. Es sind jedoch auch Synergieeffekte für die Bewohner erzielbar. Bei jüngeren Menschen sind Betreuungsangebote für Kinder von Vorteil, um der Entwicklung der sich wandelnden Rollenverteilung und den damit einhergehenden geänderten Anforderungen von jungen Familien an die Vereinbarkeit von Beruf und Familie bereits in der unmittelbaren Umgebung ihrer Wohnung gerecht zu werden. Wird der  demographische Wandel und häufig vorhandene Wunsch von Senioren, möglichst lange selbstbestimmt und unabhängig zu leben berücksichtigt, so könnten die Bewohner von einer im Quartier integrierten medizinischen Versorgung profitieren. Diese verkürzt die Wege für die Senioren und ermöglicht, wenn notwendig, auch eine flexible Versorgung in der eigenen Wohnung.

Die Investorensicht

Hinsichtlich des Risikos für Investoren zählen die als Value Added-Immobilien⁵ eingestuften Quartiere im Segment der Immobilien im Allgemeinen zu den Objekten mit einem höheren Risiko. Speziell bei Quartieren spielt für das Risiko aber neben den Softfaktoren wie Nachhaltigkeit, moderne Raum- und Flächenkonzepte und der Einsatz von Smart Home Technologien, die Lage eine entscheidende Rolle. Hier eignen sich insbesondere die deutschen A-Städte⁶. Für eine nachhaltige Rentabilität ist zudem ein durchdachtes Vermietungskonzept unerlässlich, um ein optimales Zusammenwirken der verschiedenen Bereiche im Quartier zu gewährleisten. Wie vorstehend erwähnt bieten Quartiere Investoren jedoch eine diversifizierte Mieterstruktur bereits innerhalb des Assets. Dies führt zu einer deutlichen Verringerung des Risikos für einen signifikanten Mietausfall.